Dödsbo som säljare av en bostad

Vad bör du veta?

Dödsbo som säljare av en bostad – vad bör du veta?

Att sälja en bostad i ett dödsbos namn kräver många steg och dokument. De här anvisningarna hjälper dig att få en uppfattning av de viktigaste ansvarsområdena och rutinerna för att säkerställa att försäljningen genomförs korrekt och effektivt.

Vem kan besluta om försäljningen?

En bostad kan inte säljas utan ett gemensamt beslut av alla delägare i dödsboet. Innan försäljningen påbörjas är det viktigt att ta reda på vilka som är delägare. Detta framgår av bouppteckningen och släktutredningen. Försäljningen får inte påbörjas förrän dessa handlingar är i ordning.

Även om det krävs ett samtycke från alla delägare kan en delägare sköta de praktiska arrangemangen – som att anlita en fastighetsmäklare och underteckna köpebrevet – med fullmakt från de övriga. Det underlättar bostadsaffären, särskilt när det finns flera delägare i ett dödsbo.

Vilka är delägarna i dödsboet?

Delägarna i ett dödsbo är vanligtvis alla arvingar till den avlidne. Beroende på situationen kan arvingarna vara den avlidnes barn, barnbarn, föräldrar, syskon, farbröder, morbröder, fastrar och mostrar. Om den avlidne var gift är den efterlevande maken ofta också delägare. Även en universell testamentstagare kan bli delägare.

Den efterlevande makens roll i dödsboet

En efterlevande make är delägare i dödsboet om den ena eller båda makarna hade giftorätt i varandras egendom. Äganderätten fortsätter tills bodelningen mellan den efterlevande maken och dödsboet har genomförts. Om den avlidne inte hade några bröstarvingar, ärver den efterlevande maken den avlidne och är därför delägare i dödsboet. Dessutom kan den efterlevande makan bli delägare på grundval av ett testamente.

Även om den efterlevande maken inte är delägare kan hans eller hennes samtycke till försäljningen vara nödvändigt om han eller hon har besittningsrätt till bostaden. Detta kan till exempel vara fallet om bostaden var gemensam för makarna. Då kan bostaden inte säljas utan den efterlevande makens tillstånd, även om han eller hon inte äger någon andel i den.

Minderårig som delägare i dödsbo

Om delägaren är minderårig företräds han eller hon av sin vårdnadshavare. Vårdnadshavarna kan ge sitt samtycke till försäljningen för sitt barns räkning. Dessutom krävs tillstånd från förmyndarmyndigheten, det vill säga Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata. Tillstånd söks vanligtvis när en köpare har hittats och villkoren för köpet, till exempel priset, har avtalats.

Handlingar som krävs för försäljningen

Flera handlingar måste samlas in för försäljningen. Bouppteckningen och släktutredningen utgör grunden, och ofta behövs också arvingarnas ämbetsbevis. Den avlidnes släktutredning ska omfatta hela den avlidnes livstid från 15 års ålder och framåt.

Beroende på situationen kan man också behöva visa upp ett testamente och ett intyg om dess laga kraft, eventuellt avvittringsinstrument, ett arvskiftesinstrument, ett äktenskapsförord eller information om utbetalning av laglott. Om delägaren är minderårig eller står under förmyndarskap krävs även tillstånd från Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata. Om en av arvingarna har avlidit ska även dennes släktutredning och eventuellt också bouppteckning införskaffas.

Försäljningen underlättas avsevärt om Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata fastställer delägaruppgifterna i bouppteckningen. Detta eliminerar behovet av släktutredningar och påskyndar försäljningen. Dessutom kan situationen klargöras ytterligare om dödsboet före försäljningen ansöker om en förtydligande lagfart för fastigheten eller om förtydligande inskrivning av ägandet för bostadsaktien. I detta fall kan delägarna identifieras direkt från uppgifterna i registret och det finns inget behov av att förse köparen med separata släktutredningar eller bouppteckning.

Skattemässiga aspekter

Om dödsboet säljer bostaden och försäljningspriset överstiger det värde som används vid arvsbeskattningen, uppstår en överlåtelsevinst för dödsboet. I stället för det värde som används vid arvsbeskattningen kan en presumtiv anskaffningsutgift användas om det är mer fördelaktigt för dödsboet.

Överlåtelsevinsten är inte skattefri för dödsboet, även om den avlidne hade bott i fastigheten i mer än två år. Skattebefrielsen övergår inte till dödsboet. Om däremot någon av arvingarna bor i bostaden utan avbrott i minst två år efter den avlidnes död, kan arvingens andel av överlåtelsevinsten undantas från skatt. Denna regel gäller dock endast för arvingar.

Den efterlevande makens boendetid kan däremot inte beaktas vid beskattning av överlåtelsevinsten, såvida inte avvittring görs före försäljningen, i vilket fall den efterlevande maken får hela eller delar av bostaden för sig själv. Om så är fallet och den efterlevande maken har använt bostaden som sin permanenta bostad utan avbrott i minst två år, kan han eller hon få sin andel av försäljningsvinsten skattefritt. Det är ofta skattemässigt fördelaktigt att göra en avvittring före försäljningen, särskilt om den avlidne har ägt bostaden ensam.

Dödsbo
Den avlidnes samtliga tillgångar och skulder, som sköts och förvaltas gemensamt av arvingarna och eventuell efterlevande make tills egendomen fördelas.

Bouppteckning
Ett dokument som innehåller uppgifter om den avlidne, dennes arvingar, tillgångar, skulder och eventuella testamenten. En bouppteckningshandling upprättas vid bouppteckningen och den ligger till grund för bland annat beskattning och försäljning.

Släktutredning
Den avlidnes ämbetsbevis eller kedja av ämbetsbevis, som fastställer den avlidnes släktförhållanden – det vill säga vilka som är hans eller hennes lagliga arvingar samt äktenskap. Ska innehålla uppgifter utan avbrott från 15 års ålder till dödsdagen.

Ämbetsbevis
Ett enskilt intyg som innehåller uppgifter om en persons födelse, familj och död. Behövs ofta för bouppteckningen och släktutredningen.

Testamente
Ett dokument som upprättas av den avlidne och där det står hur hans eller hennes egendom ska fördelas på ett sätt som avviker från lagen. Testamentstagare kan vara delägare i dödsboet.

Giftorätt
Äkta makars rätt till varandras egendom. Enligt giftorätten får vardera maken hälften av makarnas sammanlagda egendom vid avvittring, om inte annat följer av till exempel ett äktenskapsförord.

Besittningsrätt
Rätt att förfoga över och använda egendom (t.ex. en bostad), även om man inte äger den (besittningsrätt till en bostad ger t.ex. rätt att bo i den aktuella bostaden). Den kan grunda sig till exempel på ett testamente eller den efterlevande makens lagstadgade besittningsrätt.

Avvittring
En rättshandling som innebär att makarnas egendom delas efter antingen skilsmässa eller den ena makens död. Resultatet avgör vad som tillfaller den efterlevande maken och vad som tillfaller dödsboet.

Avvittringsinstrument
Ett dokument där det som överenskommits vid avvittringen och det slutliga resultatet av avvittringen antecknas. Undertecknas av parterna och två vittnen.

Arvskifte
En rättshandling där tillgångarna i dödsboet fördelas mellan delägarna. Arvskifte kan ske först när avvittring (i förekommande fall) har gjorts.

Arvskiftesinstrument
Ett dokument där det som överenskommits vid arvskiftet och det slutliga resultatet av skiftet antecknas. Undertecknas av delägarna och två vittnen.

Äktenskapsförord
Ett avtal mellan makar genom vilket de kan begränsa eller utesluta giftorätten till varandras egendom.

Laglott
Den minsta arvslott som enligt lag garanteras bröstarvingar. De kan göra anspråk på laglotten även om testamentet upprättades till förmån för någon annan.

Intressebevakare
En person som sköter annan persons ärenden om den personen inte kan göra det själv, till exempel på grund av att han eller hon är minderårig eller har nedsatt funktionsförmåga.

Överlåtelsevinst
Försäljningsvinst som uppkommer vid försäljning av egendom. I beskattningen beräknas skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset – till exempel kan försäljningen av en bostad resultera i en skattepliktig överlåtelsevinst.

Försäljning av dödsboets egendom – så här kan en mäklare förenkla processen

Det är ofta klokt att använda en mäklare för att sälja dödsboets egendom, såsom en bostad eller fastighet, särskilt i situationer där egendomen ägs gemensamt, känslor står på spel eller ärendet innebär juridiska komplikationer. Här är en uppdelning av skälen och fördelarna:

1. Kompetens och erfarenhet

Lagstiftning och praxis: Mäklaren känner till de juridiska särdragen som gäller vid försäljning av ett dödsbo (t.ex. samtycke från alla delägare, fullmakter, beskattning).
Dokumentation: Mäklaren ser till att alla nödvändiga dokument är i ordning och korrekt upprättade.
Misstag undviks: Minskar risken för kostsamma fel, till exempel när det gäller brister i köpebrev eller anmälningsskyldigheter.

2. Neutral och opartisk aktör

Konflikter undviks: I dödsbon kan det förekomma olika uppfattningar om försäljningspriset eller tidplanen. Mäklaren fungerar som en objektiv mellanhand.

3. Det praktiska genomförandet av försäljningen

Prisbedömning och marknadskännedom: Mäklaren kan uppskatta ett realistiskt försäljningspris baserat på marknaden i området.
Försäljningsannons och marknadsföring: Professionella bilder, detaljerad annons, rätt marknadsföringskanaler.
Visningar och kommunikation med köpare: Mäklaren sköter visningarna, förhandlingarna och köparnas frågor – vilket sparar tid och arbete för delägarna.

4. Tidsbesparing och effektivitet

Smidigare process för delägarna: Det finns inget behov för delägarna att samordna visningar eller marknadsföring sinsemellan.
Snabbare försäljning: Professionellt genomförda försäljningar leder ofta till snabbare och smidigare affärer.

5. Riskhantering och ansvarsfördelning

Förmedlingslagstiftning: Mäklarens verksamhet regleras av lagen och mäklaren har ett ansvar för att agera korrekt (t.ex. upplysningsplikt, felansvar).
Försäkringsskydd: Mäklaren har en obligatorisk ansvarsförsäkring som ger skydd mot eventuella fel.

6. Psykologiskt avstånd

Mindre känslor står på spel: Dödsboets egendom kan förknippas med sorg och minnen. Mäklaren hanterar försäljningen professionellt, så att delägarna inte behöver förhandla personligen med köpare eller hantera besvikelser.

Sammanfattning: När är det särskilt rekommenderat att anlita en mäklare?

När det finns flera delägare i ett dödsbo.
När egendomen är belägen på annan ort än delägarna.
När det gäller ett värdefullt eller speciellt objekt.
När man vill säkerställa en smidig och felfri process.