En ny bostad är ingen garanti för felfrihet eller hög boendekvalitet
Även vid köp av en ny bostad är det viktigt att vara uppmärksam på eventuella fel och brister. Det är viktigt att kontrollera kvaliteten på byggnadsarbetet och eventuella risker med bostaden före det slutliga köpbeslutet och själva affären.
– Vid köp av en bostad som är ny eller i nyskick får du inte vara för naiv och lita enbart på sälj- eller marknadsföringsmaterialet, de fantastiskt glänsande nya ytorna och de eleganta inredningslösningarna, säger Jukka Rantanen, vd för Sb-Hem. – Också i nya bostäder kan det finnas risker och problem som beror exempelvis på dålig byggkvalitet och som påverkar boendesäkerheten och -hälsan. Även små brister kan utvecklas till stora problem.
– Det är alltid bra att göra en konditionsgranskning av en bostad eller fastighet, oavsett hur gammal eller ny den är. Att en bostad är ny, endast ett par år gammal eller nyrenoverad innebär ingalunda automatiskt att byggnaden är i gott skick, poängterar Rantanen. – Jag önskar att alla bostadsköpare skulle förstå att de kan spara avsevärt med pengar och tid och undvika mycket möda och frustration genom att göra en konditionsgranskning av ett intressant objekt innan de gör en affär. En konditionsgranskning som utförs av ett proffs skapar trygghet i bostadsaffären.
– I motsats till vad många bostadsköpare tror är det inte tillräckligt att göra enbart en fuktmätning i våtrummen, om du vill säkerställa att bostadens eller fastighetens konstruktioner är i gott skick, säger Kim Malmivaara, Chief Business Officer för divisionen Inspections & Surveys på Raksystems. – Det är alltid bra att låta göra en konditionsgranskning av enfamiljshus och radhuslägenheter, oavsett om de är nya eller gamla. Och även om en konditionsgranskning har gjorts i ett bostadsaktiebolag, är den ingen garanti för att fuktmätningar eller konditionsundersökningar har gjorts i just den bostad som är till salu. Fråga alltid mäklaren i vilken omfattning konditionsgranskningen har gjorts i bolaget.
– Nu då det byggs så mycket nya bostäder råder det stor brist på kompetenta byggare. På grund av den stora bostadsproduktionen jobbar även byggnadstillsynsmyndigheterna under exceptionellt stor press på många orter i Finland, och de har inte nödvändigtvis tid för att göra kontinuerliga kontrollbesök på objekt som är under byggnad, säger Rantanen.
– Dagens byggprojekt är så vansinnigt decentraliserade och kedjelänkade att det är en verklig utmaning att leda arbetet och att kontrollera och säkerställa kvaliteten också för erfarna proffs. Även bristande kommunikation ger upphov till många problem. På byggplatserna talas det flera olika språk, och alla anställda hos underleverantörer har utöver den byggplatsansvariga även egna chefer vars anvisningar de också måste följa.
– På grund av kostnadsstrukturen för nybyggen måste byggen i Finland alltid genomföras så snabbt som möjligt. Tidsplanerna och budgetarna ger inte alltid rum för finslipning av detaljer eller användning av bästa möjliga material. I Finland byggs det i snabb takt och sedan hoppas man att inga fel eller brister ska uppdagas senare, säger Rantanen.
– I nya eller nyrenoverade bostäder beror felen ofta uttryckligen på brådska under byggnadsfasen, brist på övervakning och brist på kompetens. När kedjelänkningarna är långa är det krångligt att övervaka kvaliteten, också vid byggen av enfamiljshus, säger även Malmivaara. – För att kunna undvika större problem är det ytterst viktigt att brister och fel i nya bostäder upptäcks i tid och inte först efter flera år.
Spara inte på kostnaderna vid val av observatör för byggnadsarbetet
– Köpare av nya bostäder bör inte spara på kostnaderna när det gäller övervakningen av byggnadsarbetet, säger Rantanen. – Inte ens RS-objekt byggs nödvändigtvis enligt gällande byggbestämmelser och byggkvalitetskrav. Arbetet och kvaliteten kan vara lika bra eller dåliga på ett RS-objekt som på ett objekt som saknar RS-skydd.
– Vid RS-objekt är säljaren skyldig att ordna ett första möte mellan aktieägarna när en fjärdedel av bostäderna i bolaget har sålts. Syftet med mötet är bland annat att ge aktieägarna möjlighet att själva välja en oberoende observatör för byggnadsarbetet för uppföljning av hur arbetet framskrider. Observatören har en viktig roll, och kostnaderna för dennes arbete påverkar inte vederlagen i någon större utsträckning, säger Rantanen. – Det är dumt att spara på kostnaderna när man väljer observatör för byggnadsarbetet vid affärer med nybyggda bostäder. Det kan stå aktieägarna dyrt senare.
– Även vid småhusbyggen krävs det övervakning under själva bygget. Många som bygger enfamiljshus sparar dessvärre ofta in på övervakningskostnaderna, vilket gör att det i olika byggnadsfaser ofta kan uppstå fel som leder till fuktskador och andra problem, säger Malmivaara. – Övervakning i byggnadsfasen betalar sig alltid mångfalt senare.
– I mitt arbete stöter jag ständigt på tre typiska standardpåståenden som bostadssäljarna gör och som de själva tror på: En nyrenoverad bostad kan inte ha några fel, det är tryggt att både sälja och köpa en sådan. Jag byggde det här huset själv en gång i tiden, därför vet jag att det är välgjort och riskfritt. Det här huset är så välbyggt att det aldrig har behövts något underhåll, säger Malmivaara med ett skratt. – Det finns tyvärr fortfarande många felaktiga föreställningar och mycket okunskap när det gäller bostadsaffärer. Många har svårt att inse att även det egna älskade hemmet är en konsumtionsvara. Det kräver kontinuerlig omsorg och småskaligt underhåll regelbundet.
– Om jag skulle låta bygga ett enfamiljshus nu skulle jag satsa särskilt på just övervakning av arbetet. Jag skulle köpa både projektlednings- och övervakningstjänster av tillförlitliga proffs för att kunna minimera riskerna och eventuella obehagliga överraskningar i de olika byggnadsfaserna samt för att säkerställa byggkvaliteten och att kostnaderna inte skenar iväg. Jag skulle vilja att övervakaren vid behov besöker byggplatsen dagligen för att följa upp hur arbetena framskrider och för att se till att arbetena har utförts enligt byggbestämmelserna, säger Rantanen.
Muita uutisia
Prognos för bostadsmarknaden 2025 – Bostadshandeln i Finland ökar med 8–10 procent nästa år
Sb-Hems verkställande direktör och Sparbanksgruppens chefsekonom förutspår att bostadsmarknaden växer och att bostadspriserna stiger i Finland nästa år. Läs vår senaste prognos för bostadsmarknaden 2025.
Höstens arbetsmarknadsförhandlingar påverkar utvecklingen på bostadsmarknaden
En mer varaktig uppgång i bostadshandeln hotas av risker som representerar två ytterligheter. En konfliktfylld höst på arbetsmarknaden eller en marknad som växer för snabbt och ett lågt utbud kan få bostadsmarknaden att stanna av på nytt.
Bostadsnedgångens skador verkar bli mindre än befarat
Med undantag av enstaka fall har många av de hot om tvångsförsäljningar, problem för aktieägare på grund av bostadsbolagens stora lån för nyobjekt eller ofärdiga byggprojekt inte förverkligats.