Bolagsstämmornas betydelse är oklar för många bostadsägare
Bolagsstämman är den enda plats där aktieägaren kan påverka utvecklingen av värdet på sin egen bostad och beslutsfattandet som gäller husbolaget i bostadsaktiebolaget. Därför är det viktigt att delta i bolagsstämmor och noggrant förbereda sig för dem – såväl i nya som gamla husbolag.
– Tiden för husbolagens ordinarie årliga bolagsstämma är på våren. Därför är det nu bra att påminna bostadsägarna om att det alltid lönar sig att förbereda sig för och delta i bolagsstämmor, säger Jukka Rantanen(Du dirigeras till en annan tjänst), verkställande direktör för Sb-Hem. – På bolagsstämman finns sällan tid och möjligheter att bekanta sig med till exempel verksamhetsberättelsen och bokslutsuppgifterna eller att upptäcka detaljer i dem om vilka man vill ha mer information.
– Det lönar sig att noggrant läsa igenom materialet som finns som bilaga i kallelsen till bolagsstämman, om man vill följa husbolagets ekonomiska situation och planer samt påverka beslutsfattandet om ens egen bostadsegendom.
Varje delägare bör känna till bolagsordningen för sitt eget husbolag
– Lagen om bostadsaktiebolag och husbolagets egen bolagsordning som grundar sig på lagen bestämmer ett husbolags och en delägares ansvar, rättigheter och skyldigheter. Varje bostadsägare bör åtminstone känna till bolagsordningen för sitt eget husbolag. Den innehåller gemensamma regler som gäller alla aktieägare om t.ex. grunderna för bestämmande av vederlagsavgifter, förvaltning av lokaler, underhållsansvar och beslutsfattande över huvud taget i bolaget, säger Tommi Grönlund, affärsdirektör för Nooa Sparbank.
– I bolagsordningen förklaras i detalj hur renoverings- och reparationsarbetena som krävs för underhåll av lägenheterna fördelas mellan delägaren och husbolaget. Lagen om bostadsaktiebolag, som förutsätter bolagsordningen, garanterar likabehandling mellan alla delägare så att husbolagets föreningsstämma, styrelse eller disponent inte kan fatta beslut som medför nytta endast för vissa delägare på andras bekostnad. Många tvister mellan bolag och delägare skulle kunna undvikas om alla kände till de regler som anges i bolagsordningen och om efterlevnaden av dem övervakades bättre.
– I lagen om bostadsaktiebolag står vem som har ansvaret för underhållet av lägenheterna. Utgångspunkten är att bolaget har ansvaret för lägenhetens konstruktioner och utsidan och delägaren för lägenhetens inre och ytor. I tabellen över ansvarsfördelningen förklaras dessa ansvar i detalj. Det är dockmöjligt att man i bolagsordningen antecknat bestämmelser som väsentligt avviker från lagen i fråga om underhållsansvar.
– I bolagsordningen har också fastställts till exempel hur mycket tidigare kallelsen till bolagsstämman jämte bilagor ska skickas till delägarna eller hur mycket tidigare delägaren skall underrätta styrelsen om ett ärende som delägaren önskar ta med i kallelsen till stämman. Vid bolagsstämmor kan en delägare ta upp ärenden och de kan diskuteras, men behandlingen och beslutsfattandet förutsätter att delägaren skriftligen har lämnat styrelsen begäran om behandling av ärendet och det material som behövs i anslutning till den, fortsätter Rantanen.
– Många vet inte att en delägare kan anlita ett biträde vid mötena och ge en advokat fullmakt att företräda delägaren vid mötena. Och även en enskild delägare kan ta ett ärende till bolagsstämman för behandling eller en liten kvalificerad majoritet kan meddela styrelsen sin önskan att sammankalla en extra bolagsstämma.
De vanligaste frågorna som aktieägarna tar up i bolagsstämmor gäller numera energirenoveringar
– För närvarande verkar de vanligaste ärendena som enskilda aktieägare lyfter fram i bolagsstämmor omfatta laddstationer för elbilar, nya energilösningar och åtgärder som skapar kostnadsbesparingar genom till exempel sänkning av temperaturen i bolagets alla lokaler och lägenheter, avstående från kylkällare eller fortsatt uppvärmning av husbolagets bastu, säger Rantanen.
– Rökningsförbud på balkonger är också ett typiskt ärende som tas upp i bolagsstämman i höghusbolag. Överhuvudtaget presenteras förslag ofta mer aktivt av de nya aktieägarna. De kan föreslå att en projektplan för en rörrenovering ska inledas, att husbolagets befintliga långsiktiga underhållsplan ska preciseras eller att den ska iakttas vid företagets beslutsfattande och renoveringsplanering.
– Ofta är det också aktieägarna som föreslår konkurrensutsättning av de tjänsteleverantörer som används av husbolaget. Om man konkurrensutsätter fastighetsförvaltningen, servicebolaget, försäkringarna och banken kan man åstadkomma betydande besparingar för bolaget, och därför lönar det sig att göra konkurrensutsättningar med vissa mellanrum, säger Grönlund.
Gamla aktieägare och en och samma regering som sitter länge bromsar ofta reformer
– Att gå med i regeringen ger den bästa möjligheten att påverka utvecklingen av värdet på ens egen personliga egendom. Man behöver inte vara rädd för regeringsansvaret, eftersom styrelsemedlemmarnas personliga ekonomiska ansvar utesluts genom omfattande ansvarsförsäkringar i bolagen. Det är en annan sak om regeringen handlar brottsligt eller orsakar skada av vållande. Då tillämpas skadeståndslagen, konstaterar Grönlund.
– Tyvärr fungerar ofta samma styrelse med gamla aktieägare i många gamla bolag i åratal som en broms för utvecklingen av husbolaget och främjandet av reparationsprojekt. Det lönar sig att byta styrelsesammansättning med ett par års mellanrum. Det vore också bra att utnyttja delägarnas specialyrkeskunnande samt de ungas reformvilja och tekniska kunnande i större utsträckning i husbolagen.
Ta kontakt om du vill diskutera ämnet mer ingående:
Yhteystietokortti
Jukka Rantanen
Verkställande direktör, Sb-Hem Ab
050 341 1391, jukka.rantanen@spkoti.fi
Tommi Grönlund
Affärsdirektör Nooa Sparbanken
040 575 1969, tommi.gronlund@saastopankki.fi
Muita uutisia
Prognos för bostadsmarknaden 2025 – Bostadshandeln i Finland ökar med 8–10 procent nästa år
Sb-Hems verkställande direktör och Sparbanksgruppens chefsekonom förutspår att bostadsmarknaden växer och att bostadspriserna stiger i Finland nästa år. Läs vår senaste prognos för bostadsmarknaden 2025.
Höstens arbetsmarknadsförhandlingar påverkar utvecklingen på bostadsmarknaden
En mer varaktig uppgång i bostadshandeln hotas av risker som representerar två ytterligheter. En konfliktfylld höst på arbetsmarknaden eller en marknad som växer för snabbt och ett lågt utbud kan få bostadsmarknaden att stanna av på nytt.
Bostadsnedgångens skador verkar bli mindre än befarat
Med undantag av enstaka fall har många av de hot om tvångsförsäljningar, problem för aktieägare på grund av bostadsbolagens stora lån för nyobjekt eller ofärdiga byggprojekt inte förverkligats.